안녕하세요~수색증산뉴타운 증산5구역과 새절역세권재개발 현장에서 15년이상 중개업무를 이어오고 있는 은평새땅집&quot와산교공인중개사사무소 대표 심미선입니다.​아파트 누수가 생기면 가장 먼저 나오는 말이 있습니다.“세입자가 살고 있으니까 세입자 보험으로 처리하면 되는 것 아닌가요?”​그런데 현장에서 보면 그렇게 단순하지 않습니다.최근 은평구 ○○아파트에서 누수 문제가 다시 발생했는데, 이 집은 예전에도 한 번 아래층 누수 사고가 있었던 곳입니다.​그때는 세입자의 일상생활배상책임보험으로 처리했습니다.그런데 이번에는 상황이 달랐습니다.​같은 집에서 생긴 누수라도 원인이 다르면 책임도, 확인해야 할 보험도 달라질 수 있기 때문입니다.오늘은 실제로 있었던 흐름을 통해 임차인과 임대인 입장에서 무엇을 먼저 확인해야 하는지 말씀드려보겠습니다.​---​# 첫 번째 누수는 이사 직후 세탁기 연결 문제였습니다이 세입자분이 처음 이사를 왔을 때였습니다.​세탁기 연결 부위가 제대로 연결되지 않으면서 물이 넘쳤고, 그 물이 아래층까지 영향을 주면서 누수 피해가 발생했습니다.​당시에는 사고 원인이 비교적 명확했습니다.​실제로 거주하고 있던 임차인의 생활 과정에서 발생한 사고였고, 확인 절차를 거쳐 임차인이 가입해둔 일상생활배상책임보험으로 아래층 피해를 처리했습니다.​이 경험이 한 번 있었기 때문에 이번에 다시 아래층에서 누수 연락이 왔을 때는 자연스럽게 이런 생각을 하게 됩니다.“이번에도 세입자 일배책으로 처리하면 자세히 보기 되는 것 아닐까요?”​하지만 여기서부터 저는 조금 다르게 봤습니다.같은 집에서 물이 샜다는 이유만으로 지난번과 똑같은 사고라고 볼 수는 없기 때문입니다.​---화장실누수# 이번에는 화장실에서 물이 떨어진다고 했습니다이번에는 아래층에서 화장실 쪽으로 계속 물이 떨어진다는 연락이 왔습니다.세입자분도 문제를 피하려고 하지 않았습니다.​원인을 찾기 위해 여기저기 확인했고, 필요한 조치도 취했습니다.그 과정에서 약100여만원 정도를 일단 세입자가 부담하면서 수리를 진행했습니다.​그런데 문제는 수리를 했는데도 누수가 계속됐다는 겁니다.“소장님, 이것저것 다 해봤는데도 계속 물이 떨어진대요.”이 말을 들으면 이제는 생각을 바꿔야 합니다.​세입자가 이미 비용을 들여 여러 조치를 했는데도 해결되지 않는다면 단순히 세입자의 사용상 과실만 계속 의심할 것이 아니라 집 자체의 설비나 배관 문제까지 범위를 넓혀봐야 합니다.​---​# 세입자도 할 만큼 했다면 집주인이 들어와야 할 시점이 있습니다현장에서 제가 중요하게 보는 부분입니다.​누수가 발생했다고 해서 처음부터 무조건 집주인 책임이라고 할 수도 없고, 반대로 세입자가 살고 있다는 이유만으로 모든 책임을 세입자에게 돌릴 수도 없습니다.​이번에도 세입자가 이미 적극적으로 문제를 해결하려고 했습니다.비용까지 들였는데도 누수가 계속됐습니다.​그래서 그다음 단계에서는 임대인도 현장 상황을 직접 확인해야 한다고 판단했습니다.​집주인에게 와서 지금까지 어떤 조치를 monsclean.com 했는지, 아래층에서는 어떤 피해를 이야기하는지, 현재 어떤 부분에서 누수가 의심되는지를 직접 설명 듣도록 했습니다.그리고 현장을 다시 살펴보는 과정에서 노후된 배관이 원인일 가능성까지 확인하게 됐습니다.​이 시점부터는 이야기가 달라집니다.​처음 세탁기 연결 문제처럼 임차인의 생활 과정에서 발생한 사고와, 주택의 배관이나 설비 노후로 의심되는 사고를 같은 방식으로 처리할 수는 없기 때문입니다.​---​# “집주인도 일배책 있으면 되는 것 아닌가요?”여기서 또 하나 많이 헷갈리는 부분이 있습니다.​일상생활배상책임보험, 흔히 일배책이라고 부르는 보험입니다.“집주인도 일배책 가입돼 있으면 그걸로 하면 되는 것 아닌가요?”​그런데 주택 누수 사고에서 일배책을 볼 때는 가입 여부만 볼 것이 아니라 실제 거주 여부와 약관상 보장되는 주택의 범위를 같이 확인해야 합니다.​즉, 집주인이 일배책에 가입돼 있다고 해서 세입자에게 임대한 모든 집에서 발생한 누수까지 자동으로 보장된다고 생각하면 안 됩니다.​반대로 세입자도 해당 집에 실제 거주하고 있다는 이유만으로 모든 누수가 본인의 일배책 대상이 되는 것은 아닙니다.​결국 중요한 것은 세 가지입니다.누가 실제 거주하고 있는지, 누수 원인이 무엇인지, 그 원인에 대한 법률상 책임이 누구에게 있는지.​보험은 그다음에 확인하는 겁니다.보험상품과 가입 시기, 약관에 따라 보장 범위가 다를 수 있기 때문에 실제 적용 여부는 해당 보험사에 반드시 확인해야 합니다.​---​# monsclean 그래서 이번에는 집주인의 화재보험을 다시 보게 됐습니다집주인이 직접 거주하지 않고 세입자가 살고 있는 임대주택이라면 집주인의 일반적인 일배책만 볼 것이 아니라 해당 주택에 가입해둔 화재보험의 특약을 확인할 필요가 있습니다.​이번에도 집주인과 현장에서 이야기를 나누다가 바로 이 부분을 생각하게 됐습니다.“혹시 이 집 화재보험에 누수 관련 특약이 들어가 있지 않을까요?”​보통 보험증권에서는 상품에 따라 급배수시설누출손해, 임대인배상책임, 시설소유·관리자배상책임 등의 관련 특약을 확인해볼 수 있습니다.​다만 여기서도 중요한 점이 있습니다.화재보험에 가입했다고 누수 피해가 전부 보상되는 것은 아닙니다.​또 같은 누수 사고라도​① 원인이 된 배관 자체의 수리비② 누수로 우리 집에 발생한 피해③ 아래층 천장이나 벽지 등에 발생한 피해이 세 가지의 보상 여부가 각각 다를 수 있습니다.​그래서 저는 보험사에 문의할 때도 그냥“누수인데 보험되나요?”라고 묻기보다는 사고 상황을 구체적으로 설명하라고 말씀드립니다.​“세입자가 거주 중인 임대주택이고, 여러 차례 조치를 했는데도 누수가 계속돼 노후 배관이 원인으로 의심됩니다. 아래층 피해도 있는데 가입한 보험 특약 중 적용 가능한 부분이 있는지 확인해주세요.”​이렇게 물어보는 편이 훨씬 정확합니다.​---​# 이번 사례에서 중요한 건 ‘누구 보험이냐’가 아니었습니다이번 은평구 ○○아파트 사례를 다시 정리해보면 이렇습니다.​첫 번째 누수는 이사 직후 세탁기 monsclean 연결 문제였습니다.사고 원인이 비교적 명확했고, 실제 거주 중인 임차인의 일상생활배상책임보험으로 아래층 피해를 처리했습니다.​두 번째 누수는 달랐습니다.화장실 쪽에서 누수가 발생했고, 임차인이 약 90만원을 부담하면서 여러 조치를 했는데도 문제가 계속됐습니다.​결국 주택 설비와 노후 배관 가능성까지 확인하게 됐고, 그때부터는 집주인이 현장에 직접 와서 상황을 듣고 함께 해결방안을 찾아야 했습니다.​제가 이 과정에서 중요하게 본 것은 “누구 보험으로 처리하지?”가 아니었습니다.​먼저 봐야 할 것은“왜 물이 새는가?”였습니다.​원인이 정리돼야 임차인의 책임인지, 임대인이 개입해야 할 문제인지도 판단할 수 있고 그다음에야 어떤 보험을 확인할지도 정할 수 있습니다.​---​# 은평구 아파트 누수, 저는 이렇게 확인합니다누수 문제가 생기면 저는 처음부터 어느 한쪽 책임이라고 단정하지 않습니다.​먼저 누수가 시작된 위치와 원인을 확인합니다.그다음 임차인이 사용하면서 생긴 문제인지, 건물이나 배관 등 집 자체의 설비 문제인지 살펴봅니다.​그리고 임차인과 임대인 양쪽이 가입한 보험을 확인합니다.특히 세입자가 거주하는 임대주택이라면 세입자의 일배책만 확인하고 끝내지 않고, 집주인이 해당 주택에 가입해둔 화재보험과 관련 특약까지 함께 확인해보는 것이 좋습니다.​* 누수 발생 시 바로 확인할 체크리스트* 누수가 발생한 위치는 어디인가?* 사용상 문제인지 설비·배관 문제인지 확인했는가?* 임차인이 이미 어떤 와산교 누수 추천 정보 조치를 했는가?* 임차인의 일상생활배상책임보험을 확인했는가?* 일배책의 실제 거주 및 보장 주택 범위를 확인했는가?* 임대주택 화재보험의 누수·배상책임 관련 특약을 확인했는가?* 수리 전후 사진과 아래층 피해 자료를 남겨두었는가?​누수 문제가 생기면 당사자 모두 예민해질 수밖에 없습니다.세입자는 “내가 잘못한 것도 아닌데 계속 비용을 내야 하나?”라는 생각이 들 수 있고, 집주인은 “집 문제라면 어디까지 내가 처리해야 하지?”라는 고민을 하게 됩니다.​이럴수록 처음부터 책임을 따지기보다 원인을 먼저 정리하는 것이 중요합니다.그리고 세입자가 할 수 있는 조치를 충분히 했는데도 해결되지 않는다면, 그때는 임대인도 적극적으로 현장을 확인하고 집 자체의 문제 가능성을 살펴봐야 합니다.​이번 사례도 그렇게 방향이 바뀌었습니다.누수는 누가 살고 있느냐만 보고 판단할 문제가 아니라, 왜 발생했는지를 먼저 확인해야 합니다.​보험 적용 여부 역시 사고 원인, 법률상 책임, 보험약관과 가입 특약에 따라 달라질 수 있으므로 최종적인 판단은 해당 보험사를 통해 확인해야 합니다.​은평구에서 임대차 중 누수 문제가 생겨 세입자 문제인지, 집주인이 개입해야 할 상황인지 정리가 어려우시다면, 현재 상황부터 차근차근 확인해보세요.​비슷한 상황이라면 임차인과 임대인 입장에서 무엇부터 확인하면 좋을지 케이스에 맞춰 체크해드리겠습니다. 편하게 문의 주세요.​서울특별시 은평구 증산로15길 8 1층 와산교공인중개사사무소​